حمله ارزی به بازار مسکن

  • پنجشنبه 23 اسفند 1397 ساعت 9:35

اخبار => اخبار

بازارهای «خرید و فروش» و «ساخت‌وساز» مسکن در یک‌سالی که گذشت همواره تحت فشار مخرب یک ویرانگر خارجی قرار داشت؛ شوک‌های پی‌درپی ارزی به‌خصوص در نیمه اول سال ۹۷ از دو جهت، مسیر رونق تازه شکل گرفته در بازار معاملات خرید مسکن در تهران و دیگر شهرهای بزرگ را تخریب کرد.
حمله ارزی به بازار مسکن

این ویرانگر – عامل ارزی به‌عنوان یک متغیر بیرونی اثرگذار بر تحولات بازار ملک- ابتدا در بازار خرید و فروش آپارتمان، «انتظارات و جو روانی» را تحت کنترل خود گرفت و باعث هیجان خرید‌های مصرفی و سرمایه‌ای زمین و مسکن شد و سپس در بازار ساخت‌وساز مسکونی نیز بر «قیمت نهاده‌های ساختمانی» اثر تورمی گذاشت.روند یک‌سال گذشته بازار معاملات مسکندر تهران نشان می‌دهد: خرید و فروش واحد مسکونی در این شهر که از اواخر سال ۹۶ رونق گرفته بود، در بهار ۹۷ نیز مسیر افزایش حجم معاملات را طی کرد اما از میانه تابستان به شکل سریالی با ریزش معاملاتی همراه شد. رونق خرید و فروش آپارتمان در تهران بعد از رکود سال‌های ۹۳ تا ۹۵، از آذر ماه ۹۶ با رشد ۴۴ درصدی حجم معاملات (نسبت به آذر۹۵) استارت خورد و در ماه‌های بعد این روند رشد ادامه پیدا کرد. در ماه‌های آذر و دی و بهمن سال ۹۶، به‌طور متوسط ۱۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در هر ماه در شهر تهران معامله شد.

طی ماه‌های اخیر اما کمتر از ۹ هزار واحد مسکونی در ماه در شهر تهران خرید و فروش شده است درحالی‌که در ابتدای رونق، ماهانه بیش از ۱۶ هزار واحد معامله شده بود.با این حال، آسیب ارزی وارد شده به بازار معاملات ملک باعث شد در ۱۱ ماه اول سال ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن در تهران بیش از یک‌سوم نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶ کاهش از خود نشان ‌دهد.بازار مسکن تهران در این دوره یکی از کوتاه‌ترین دوره‌های رونق معاملاتی را تجربه کرد. رونق خرید و فروش آپارتمان معمولا حول و حوش ۵/ ۱ تا ۲ سال به طول می‌انجامد.شروع رونق معاملات خرید مسکن در تهران همزمان شد با موج تازه جهش قیمت دلار ناشی از نابسامانی سیاست‌های ارزی و همین موضوع، از یکسو سرعت جست‌وجوی خریداران مصرفی (خانه‌اولی‌ها) را افزایش داد و از سوی دیگر گروه دیگری از تقاضای خرید مسکن (تقاضای سرمایه‌ای) را به این بازار وارد کرد.

در پی جهش‌های ارزی، انتظارات تورمی در جامعه بخش قابل‌توجهی از افراد را به تبدیل دارایی‌هایشان به ملک تحریک کرد. روند بلندمدت گذشته در اقتصاد ایران مشخص می‌کند بازار ملک (اول زمین بعد مسکن)، بیشترین نرخ رشد قیمت را نسبت به بازدهی سایر دارایی‌ها داشته است. متوسط نرخ رشد قیمت ملک در حداقل ۲۰ سال گذشته بیش از نرخ تورم عمومی بوده است (نرخ متوسط ۲۱ تا ۲۲ درصد) و این وضعیت بازار مسکن را امن‌ترین بخش برای حفظ ارزش واقعی دارایی افراد معرفی کرده است.

در طول سال ۹۶ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود نیم میلیون تومان افزایش پیدا کرد؛ به این معنا که بازار مسکن بعد از ثبات نسبی قیمت در سال‌های ۹۳ تا ۹۵، در سال ۹۶ به رغم آنکه بازار، فاز پیش‌رونق در نیمه اول و سپس رونق معاملات در نیمه دوم سال را پیدا کرد، تغییرات قیمت آپارتمان‌ها با شیب محدود و به شکل ریزنوسان، روند افزایشی داشت. در سال ۹۶، عوامل و متغیرهای بیرونی اثر چندان محسوسی در بازار معاملات ملک نداشتند. اما هجوم خریداران به بازار مسکن شهر تهران در سال ۹۷ باعث شد سرعت رشد قیمت ۱۲ برابر سال ۹۶ شود. در طول سالی که گذشت، متوسط قیمت آپارتمان‌های شهر تهران (قیمت واحدهای معامله شده) ماهانه حدود نیم میلیون تومان در هر ماه افزایش پیدا کرد؛ یعنی «تورم ماهانه» مسکن در سال ۹۷ تقریبا برابر شد با «تورم یکساله» مسکن در سال ۹۶. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۵/ ۵ میلیون تومان در فروردین ۹۷ به بیش از ۱۰ میلیون تومان در بهمن ماه رسید. در کنار ویرانگر ارزی به‌عنوان قوی‌ترین عامل بیرونی، قوی‌ترین عامل درونی در بازار مسکن که از جهش قیمت پشتیبانی کرد، کمبود قابل‌توجه عرضه آپارتمان‌های مورد جست‌وجوی گروه غالب تقاضا بود. در شهر تهران طی سال‌جاری تقریبا همه متقاضیان مسکن به دنبال خرید واحدهای زیر ۸۰ مترمربع بودند؛ هم خانه‌اولی‌ها، هم سرمایه‌گذاران. اما در سمت عرضه، عمده واحدها مساحت حول و حوش ۹۰ تا ۱۰۰ متر مربع دارند. برخی دلالان ملکی در تابستان امسال، واحدهای زیر ۶۰ مترمربع را چک تضمین‌شده برای مالکان این واحدها توصیف می‌کردند به این معنا که مالکان این آپارتمان‌ها در هر زمان –چه رکود و چه رونق- که اراده کنند می‌توانند در کمترین زمان قابل تصور، واحد را با بهترین قیمت به فروش برسانند. شوک‌های ارزی علاوه بر آنکه تقاضای سرمایه‌ای را به بازار معاملات ملک کشاند، از یک جهت دیگر نیز در بخش مسکن اثر مخرب گذاشت. فعالیت بسازوبفروش‌ها و سایر سازنده‌های مسکن در تهران، نیمه تابستان امسال تقریبا منجمد شد. کارگاه‌های ساختمانی در محله‌های پایتخت که اوایل امسال در پی سیگنال مثبت معاملات مسکن اواخر سال ۹۶، با جنب و جوش برای تکمیل سریع و عرضه به بازار فروش روبه‌رو شده بود، در تابستان به‌خاطر آنچه «نایاب شدن مصالح و تجهیزات ساختمانی وارداتی» عنوان شد، به بن‌بست خورد و سازنده‌ها ناچار به توقف فعالیت خود شدند.تجهیزات مکانیکی و سرمایشی-گرمایشی ساختمان‌ها در نیمه امسال در بازار نایاب شد و مدتی بعد با قیمت‌های دو برابر ابتدای سال، به بازار عرضه شد.سازنده‌ها اما در مواجهه با جهش قیمت مصالح ساختمانی، با سرگیجه در نحوه محاسبه قیمت تمام‌شده ساخت روبه‌رو شدند. درحال‌حاضر ساختمان‌هایی در تهران قابل مشاهده است که کمتر از ۱۰ درصد به پایان پیشرفت فیزیکی آنها باقی‌مانده است اما سازنده آن چون قادر به تطبیق قیمت تمام‌شده با قیمت فروش در سال ۹۸ نیست، فعلا از تکمیل ساختمان خود منصرف شده است.

آمار رسمی می‌گوید متوسط قیمت مصالح ساختمانی در نیمه امسال بیش از ۵۰ درصد در تهران افزایش پیدا کرد. قیمت تمام شده ساخت مسکن فقط به قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی محدود نیست. قیمت زمین به‌عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده ساخت مسکن نیز در تهران نزدیک به ۱۰۰ درصد نسبت به سال ۹۶ افزایش پیدا کرده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند اگر بازار ارز در سال ۹۷ به‌گونه‌ای توسط سیاست‌گذار تنظیم می‌شد که به شوک‌های قیمتی دچار نشود، در بازار مسکن شیب جهش قیمت به مراتب کمتر از آنچه رقم خورد، شکل می‌گرفت. خانه اولی‌های ساکن تهران را می‌توان در صف اول گروه‌های زیان‌دیده از جهش قیمت مسکن طبقه‌بندی کرد. قدرت خرید مسکن در تهران برای این گروه نسبت به ابتدای سال ۹۷ نصف شده است. خانه‌اولی‌ها با مشکلی فراتر از سایر متقاضیان زیان‌دیده از جهش قیمت، دست و پنجه نرم می‌کنند. این گروه، موعد دریافت وام ارزان‌قیمت‌شان فرارسیده اما با این تسهیلات نمی‌توانند خانه پیدا کنند. این وام از سپرده‌گذاری یک و نیم ساله آنها در بانک بدون دریافت نرخ سود سپرده،‌ به‌دست آمده است. بنابراین هر روز تاخیر در مصرف وام، زیان واقعی خانه‌اولی‌ها را افزایش می‌دهد. وضعیت پایان سال ۹۷،‌ چشم‌انداز سال ۹۸ بازار معاملات مسکن در پایتخت را رکودی توصیف می‌کند. بعید است در سال جدید این بازار رنگ رونق به خود ببیند. البته چنانچه قدرت خرید خانه‌اولی‌ها ترمیم شود، با توجه به ظرفیتی که از این محل وجود دارد، نبض خرید و فروش آپارتمان تا حدودی بهبود پیدا خواهد کرد.

در سایر شهرهای کشور طی سالی که گذشت، بازار معاملات مسکن با فراز و فرود قابل توجه روبه‌رو شد.در بازار کشوری معاملات مسکن، تحولات ملکی پایتخت خط‌دهنده به سایر شهرها است.کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، معاملات خرید آپارتمان در شهرها طی دوره‌های گذشته، حدود دو فصل بعد از رونق ملکی تهران از رکود خارج شده است.در این دوره اما بعد از رونق خرید مسکن در تهران در زمستان سال گذشته، بازار خرید و فروش آپارتمان در شهرهای مختلف کشور در بهار امسال با تحرک محسوس مواجه شد. در این دوره، بازار مسکن شهرهای بزرگ و متوسط، بیشتر از آنچه از اوضاع تهران تبعیت کند، تحت‌تاثیر رفتار خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران ملکی قرار گرفت.

قدرت وام مسکن یکم _تسهیلاتی که به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌شود- در عمده شهرهای کشور تا پیش از جهش قیمت، بیش از ۵۰ درصد برآورد می‌شد. این میزان قدرت توانست تقاضای مصرفی را به بازار بیاورد.با این حال در ماه‌های اخیر، این فقط بازار معاملات مسکن تهران نبود که با عقبگرد روبه‌رو شد. در کل کشور حجم معاملات خرید مسکن در پاییز ۹۷ کاهش پیدا کرد.آمارهای رسمی می‌گوید پاییز امسال خرید و فروش خانه در کل کشور ۱۱ درصد نسبت به پاییز سال ۹۶ کاهش پیدا کرد. در همین فاصله متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور ۶۰ درصد جهش کرد. شیب جهش قیمت مسکن در شهرها کمتر از تهران بوده است اما همین میزان افزایش بر قدرت خرید مسکن اثر منفی داشته است.

مرکز آمار ایران متوسط قیمت مسکن در کل کشور در پاییز ۹۷ را مترمربعی ۲ میلیون و ۶۲۰ هزار تومان اعلام کرده است. این آخرین آمار رسمی از نبض قیمت مسکن در کشور است.اردیبهشت امسال رونق معاملات خرید مسکن در شهرهای مختلف کشور با افزایش ۶۰ درصدی معاملات ظاهر شد و در ابتدای تابستان، رونق با رشد ۶۴ درصدی حجم معاملات (رشد نقطه‌ای) به اوج خود رسید اما از نیمه دوم سالی که گذشت روند رشد معاملات کشوری مسیر معکوس (کاهشی) به خود گرفت.

10-01

10-03

منبع: دنیای اقتصاد


ارسال نظر

ارسال